Guida Ipoteche

Panoramica dei tre tipi di ipoteca

Sicura: l'ipoteca fissa

L'ipoteca fissa ha un tasso fisso e una durata scelta individualmente tra i 2 e i 10 anni. È indicata per proprietari immobiliari che desiderano pianificare e contare su un budget fisso nel lungo termine. Un'ipoteca a tasso fisso garantisce il mantenimento degli attuali interessi bassi.

Flessibile: l'ipoteca LIBOR

L'ipoteca LIBOR, nota anche come ipoteca del mercato monetario, ha una durata fissa di 3 anni e un interesse variabile che ogni 3 mesi è adeguato al tasso di mercato attuale. I proprietari di immobili possono quindi approfittare velocemente dei tassi bassi, ma non hanno modo di tutelarsi dai tassi di interesse in crescita.

Flessibile con garanzia: l'ipoteca LIBOR con CAP

L'ipoteca LIBOR con CAP (ovvero con "tasso d'interesse massimo") ha una durata di 3 anni. Ogni 3 mesi il tasso di interesse viene allineato a quello di mercato. In tal modo le riduzioni dei tassi vengono acquisite rapidamente, mentre un CAP protegge da eventuali aumenti. In cambio di questa garanzia si paga un premio variabile a seconda del tasso d'interesse massimo.

Un mix giusto è la soluzione vincente

I vari tipi di ipoteca possono essere combinati tra loro, ad esempio per unire la sicurezza di un'ipoteca a tasso fisso con la flessibilità di un'ipoteca LIBOR. Nel panorama attuale dei tassi d'interesse è consigliabile combinare un'ipoteca a lungo termine (tra gli 8 e i 10 anni) a tasso fisso con un'ipoteca a breve termine (tra i 2 e i 3 anni). La scelta del modello ipotecario non dipende tuttavia solo dai tassi di interesse, ma anche dalle condizioni di vita, dalla propensione al rischio e dall'orizzonte temporale di ogni singolo.

Come calcolare finanziamento e sostenibilità

Una coppia vuole comprare un'abitazione di proprietà al prezzo di CHF 650'000.-. Dispone di un capitale proprio di CHF 150'000.- e di un reddito lordo pari a CHF 112'000.-. La coppia può permettersi questa casa sul lungo termine?

Situazione di partenza:

Montanti in CHF
Prezzo d'acquisto dell'abitazione 650'000
Capitale proprio 150'000
Ipoteca 500'000

Il capitale proprio corrisponde al 23% del prezzo d'acquisto.

Verifica del credito (calcolo sulla base del tasso d'interesse medio del 5% nel lungo periodo):

Montanti in CHF
Oneri degli interessi calcolati (5% dell'importo complessivo) 25'000
Ammortamento 4'444
Manutenzione e spese accessorie (1% del prezzo d'acquisto) 6'500
Costi annuali 35'944

Il rapporto tra costi e reddito lordo è pari al 32%.

Conclusione: Il capitale proprio è superiore al 20% del prezzo d'acquisto. Anche la condizione che i costi devono essere inferiori al 33% del reddito lordo è soddisfatta. Dal punto di vista finanziario non sussiste alcun ostacolo all'acquisto della casa.

Come calcolare un'ipoteca fissa di 8 anni (situazione luglio 2014):

Montanti in CHF
Oneri degli interessi calcolati (1,75% dell'importo complessivo) 8'750
Ammortamento 4'444
Manutenzione e spese accessorie (1% del prezzo d'acquisto) 6'500
Costi annuali 19'694

Indicazione sull'ammortamento: di norma un'ipoteca va rimborsata per i due terzi del prezzo d'acquisto entro 15 anni, in questo caso per un importo pari a CHF 433'333.-.

Gli svizzeri puntano sulle ipoteche

In questi ultimi anni il volume delle ipoteche sottoscritte dalle economie domestiche svizzere è aumentato costantemente fino a raggiungere i CHF 689 mld. Il patrimonio immobiliare è salito a CHF 1'653 mld.

Sviluppo del patrimonio immobiliare e del volume ipotecario (in mld di CHF)

Fonte: Banca nazionale svizzera


In questi ultimi anni il volume delle ipoteche sottoscritte dalle economie domestiche svizzere è aumentato costantemente fino a raggiungere i CHF 689 mld. Questa crescita è da ricondurre ai tassi ridotti e alla solida situazione economica, che ha permesso a molti di realizzare il proprio sogno immobiliare. Su un patrimonio immobiliare di CHF 1'653 mld, le case di proprietà dei privati sono ipotecate in media per il 42%.